三線城市邯鄲房?jī)r(jià)堪比省會(huì)城市,從2023年開啟了只漲不跌的神話。邯鄲的購(gòu)買力為何如此旺盛,房?jī)r(jià)到底何時(shí)跌等問(wèn)題,時(shí)刻困擾著剛需購(gòu)房者。好在2023年底,邯鄲的房?jī)r(jià)迎來(lái)了全面的拐點(diǎn),下跌趨勢(shì)已形成。

十年來(lái)邯鄲人口首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng),利空樓市。據(jù)全國(guó)第七次人口普查,2023年邯鄲市年末常住人口數(shù)量為941.4萬(wàn)人,比上年減少了13.57萬(wàn)人,自2010年后首次下跌。人口外流的信號(hào)已經(jīng)出現(xiàn),同時(shí)一二線城市在人才引進(jìn),而邯鄲的高房?jī)r(jià)則在助推人口外流。此消彼長(zhǎng),邯鄲房?jī)r(jià)將失去人口紅利的重要支撐。

棚改接近尾聲,大拆大建將成為歷史。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)分析,2023年邯鄲市常住人口中居住在城鎮(zhèn)的人口為548.52萬(wàn)人,居住在農(nóng)村的人口為392.88萬(wàn)人,城鎮(zhèn)化率達(dá)到58.27%。而這個(gè)城鎮(zhèn)化率基本見頂,達(dá)到城市化的臨界點(diǎn);那么工業(yè)化的邯鄲在未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)將緩慢增長(zhǎng)的階段。當(dāng)城鎮(zhèn)化接近尾聲,房地產(chǎn)市場(chǎng)缺少因拆遷而催生的硬性購(gòu)房需求,那么將失去支撐房?jī)r(jià)的主要?jiǎng)恿Α?/p>

土地市場(chǎng)有價(jià)無(wú)市,低溢價(jià)率成為主流。進(jìn)入2023年,邯鄲供應(yīng)宅地102宗,成交66宗;規(guī)劃建筑面積487.88萬(wàn)平米,同比下滑45.21%;成交金額93.50億元,同比下滑42.1%;土地市場(chǎng)全面轉(zhuǎn)冷,說(shuō)明開發(fā)商對(duì)后市的不樂(lè)觀。同樣邯鄲全年住宅用地成交樓面價(jià)1916.44元/平米,平均溢價(jià)率為10.73%,較去年同期下跌10.09個(gè)百分點(diǎn),處于歷史較低位。當(dāng)土地市場(chǎng)流拍塊數(shù)加多;住宅市場(chǎng)長(zhǎng)期處于供大于求的狀態(tài);那么邯鄲樓市全面轉(zhuǎn)冷的信號(hào)已經(jīng)出現(xiàn)。

新房市場(chǎng)全面下跌,開發(fā)商開始以價(jià)換量,房?jī)r(jià)的議價(jià)空間加大。進(jìn)入2023年10月份,邯鄲城區(qū)房?jī)r(jià)均價(jià)為9583元/㎡,環(huán)比下跌3.25%。其中,叢臺(tái)區(qū)房?jī)r(jià)為10065元/㎡,環(huán)比下跌5.7%;邯山區(qū)房?jī)r(jià)為9132元/㎡,環(huán)比下跌0.44%;復(fù)興區(qū)房?jī)r(jià)為8536元/㎡,環(huán)比下跌4.92%。主城區(qū)三區(qū)房?jī)r(jià)全面下跌,市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷,長(zhǎng)期橫盤的局面被打破,房?jī)r(jià)迎來(lái)實(shí)質(zhì)性的下跌。

二手房去化難度加大,庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)較大。2023年邯鄲全市二手住宅簽約1.09萬(wàn)套,同比2023年下降4%;簽約金額約278億元,同比增長(zhǎng)71%;量跌價(jià)漲,庫(kù)存開始堆積。與新建商品住宅對(duì)比來(lái)看,新房成交3.79萬(wàn)套,兩者的比值為29:100,較2023年降幅明顯。

邯鄲人均可支配收入難以支撐高額的房?jī)r(jià)。2023年邯鄲人均可支配收入26915元,面對(duì)動(dòng)輒過(guò)萬(wàn)的房?jī)r(jià),大大超出工薪階層的購(gòu)買力。其中涉縣、廣平和邱縣,人均可支配收入不足兩萬(wàn)元,拿什么支撐房?jī)r(jià)。

2023年邯鄲的房?jī)r(jià)猶如回光返照,在沖高的過(guò)程中沒(méi)有支撐。如今,有價(jià)無(wú)市的樓市終于迎來(lái)實(shí)質(zhì)性的拐點(diǎn),房?jī)r(jià)將全面下跌。從一手房到二手房,將長(zhǎng)期處于供大于求的局面,剛需購(gòu)房客可以持幣觀望,待房?jī)r(jià)跌回5千再做購(gòu)房計(jì)劃。未來(lái)高得離譜的邯鄲房?jī)r(jià)神話終結(jié),在共同富裕的道路上,居者有其屋。